تجدید ارزیابی دارایی ها

شرکت‌ها دارایی‌هایی همچون زمین، ساختمان، تجهیزات و تأسیسات را بر طبق الزامات حسابداری در قسمت دارایی‌های غیر جاری(بلندمدت) و به قیمت تمام‌شده خرید ثبت می‌کنند. درنتیجه اگر یک قطعه زمین را در سال ۱۳۷۰ به قیمت ۱۰۰ میلیون ریال خریداری کرده است و تا زمان حاضر کماکان مالکیت زمین از آن شرکت است، زمین در سال ۱۳۹۷ به قیمت همان ۱۰۰ میلیون ریال در دفاتر ثبت هست. درحالی‌که ارزش روز آن ۱۰۰ میلیارد می‌باشد. حال اگر شرکت مزبور به دنبال اجرای افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی دارایی‌ها از طریق به‌روز کردن قیمت زمین باشد بایستی یس از ارزیابی‌های کارشناسی و اخذ تمامی مجوزها در ترازنامه قیمت زمین را به ۱۰۰ میلیارد ریال افزایش داده و مابه‌التفاوت ۱۰۰ میلیارد ریال و ۱۰۰ میلیون ریال را به‌حساب سرمایه منظور نماید.

تجدید ارزیابی به عملیات و روندی گفته می شود که در جهت شفاف سازی کلیه دارایی های غیرنقدی و مستحلک انجام می گیرد. طبق این قانون اشخاص حقوقی موظفند که بصورت دوره ای و هر 5 سال یک بار تجدید ارزیابی کنند و مبالغ ناشی از تجدید ارزیابی ها را طی سالهای مذکور در دفاتر قانونی به حساب مازاد ناشی از تجدید ارزیابی منظور کنند و همچنین موظفند که صورت های مالی آن سال را نیر منعکس کنند.

انتقاد به روش تجدید ارزیابی دارایی ها :

برخی معتقد هستند تجدیدارزیابی دارایی ها به دلیل عدم رعایت اصل بهای تمام شده تاریخی روشی مناسب جهت انعکاس دارایی ها در صورت های مالی نیست و قابلیت اتکای صورت های مالی را کاهش میدهد.

در استانداردهای حسابداری ایران به شرط رعایت 1-تناوب تجدید ارزیابی2-استفاده از ارزیاب حرفه ای3-انتخاب صحیح دارایی جهت تجدید ارزیابی منعی برای تجدید ارزیابی وجود ندارد.

کدام اقلام تجدید ارزیابی دارایی ها می شوند:

دارایی ها ثابت مشهود-دارایی های نامشهود-دارایی های زیستی مولد و سرمایه گذاری های بلندمدت تجدید ارزیابی می شوند.پس از تجدیدارزیابی استهلاک انباشته قبلی از دفاتر حذف و مبلغ تجدید ارزیابی جایگرین مبلغ دفتری دارایی تجدیدارزیابی شده خواهد شد.

تناوب تجدید ارزیابی دارایی ها :

اگر ارزش منصفانه دارایی تجدید ارزیابی شده تفاوت بااهمیتی با مبلغ دفتری آن داشته باشد ،تجدید ارزیابی بعدی ضرورت دارد.در حال حاضر و باتوجه به استانداردهای حسابداری ایران این ضرورت (تناوب تجدید ارزیابی) بین 5 سال است .

در مورد سرمایه گذاری های بلندمدت این تناوب 1 ساله می باشد.

انتخاب دارایی جهت تجدید ارزیابی:

وقتی یک دارایی(قلم) از یک طبقه را جهت تجدید ارزیابی انتخاب میکنیم کلیه اقلام آن طبقه باید تجدید ارزیابی شوند.به عنوان نمونه ، اگر ساختمان را قصد داریم تجدید ارزیابی کنیم میبایست تمامی ساختمان های متعلق به واحد تجاری را تجدید ارزیابی کرد.

مشخصات ارزیاب:

تجدید ارزیابی باید توسط ارزیابان مستقل و حرفه ای انجام گیرد ولی اگر واحدتجاری خود ارزیاب دارد به شرط تایید ارزیابی ایشان توسط ارزیابان مستقل ارزیابی آن ها بلامانع می باشد.

اولین تجدیدارزیابی:

در اولین نوبت تجدید ارزیابی حالت کلی پیش می آید:

الف-مبلغ تجدید ارزیابی بیشتر از مبلغ دفتری میباشد

ب-مبلغ تجدید ارزیابی کمتر از مبلغ دفتری میباشد

در حالت اول مازاد تجدید ارزیابی به وجود آمده که به عنوان یک درآمدغیرعملیاتی تحقق نیافته در حقوق مالکانه و صورت سودوزیان جامع این مازاد منعکس می شود.

در حالت دوم:کاهش مبلغ دفتری در نتیجه تجدید ارزیابی به عنوان هزینه شناسایی می شود.

آیین‌نامه اجرایی تبصره 1 ماده 149 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم

آیین‌نامه اجرایی تبصره (1) ماده (149) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم -مصوب 1394- (تصویب‌نامه شماره 3874/ت52793هـ مورخ 21/1/1395 هیأت وزیران)

وزارت امور اقتصادی و دارایی- سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور

هیئت وزیران در جلسه 15/1/1395 به پیشنهاد شماره 192304/19402/200 مورخ 14/10/1394 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (1) ماده (149) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم -مصوب 1394-، آیین‌نامه اجرایی تبصره یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:

آیین‌نامه اجرایی تبصره (1) ماده (149) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم -مصوب 1394-

ماده 1- افزایش بهای ناشی از تجدید ارزیابی دارایی‌های اشخاص حقوقی با رعایت استانداردهای حسابداری، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد نمی‌باشد.

تبصره- منظور از دارایی، دارایی‌هایی است که مطابق استانداردهای حسابداری قابل تجدید ارزیابی است و شامل مواردی از قبیل دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود، سرمایه‌گذاری بلندمدت و دارایی زیستی مولد است.

ماده 2- کاهش مبلغ دفتری یک دارایی در نتیجه تجدید ارزیابی آن به  عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی پذیرفته نخواهد شد.

ماده 3- هر گاه یک قلم از دارایی‌ها تجدید ارزیابی شود، تجدید ارزیابی تمام اقلام طبقه‌ای که دارایی به آن تعلق دارد، الزامی است.

تبصره 1- یک طبقه از دارایی‌ها را به شرطی می‌توان به طور چرخشی تجدید ارزیابی کرد که تجدید ارزیابی آن طبقه از دارایی‌ها طی یک دوره کوتاه (حداکثر تا پایان دوره مالی بعد) کامل و به روز شود.

تبصره ۲- چنانچه در یک طبقه از دارایی های نامشهود تجدید ارزیابی شده٬ به دلیل قابل اتکا نبودن ارزش منصفانه٬ تجدید ارزیابی یک قلم دارایی نامشهود امکانپذیر نباشد٬ آن دارایی باید به بهای تمام شده پس از کسر استهلاک انباشته و کاهش ارزش انباشته منعکس شود.

ماده ۴- افزایش مبلغ دفتری یک دارایی در نتیجه تجدید ارزیابی آن٬ مستقیمًا تحت عنوان مازاد تجدید ارزیابی ثبت و در ترازنامه به عنوان بخشی از حقوق صاحبان سرمایه طبقه بندی می شود.

ماده ۵- مازاد تجدید ارزیابی منعکس شده در سرفصل حقوق صاحبان سرمایه٬ به استثنای مواردی که نحوه عمل حسابداری آن به موجب قانون مشخص شده است٬ در زمان برکناری یا واگذاری دارایی مربوط یا به موازات استفاده از آن توسط واحد تجاری٬ باید مستقیما به حساب سود (زیان) انباشته منظور شود.

تبصره- در مواردی که مازاد تجدید ارزیابی به موازات استفاده از دارایی توسط واحد تجاری به حساب سود (زیان) انباشته منظور می شود٬ مبلغ مازاد قابل انتقال به حساب سود (زیان) انباشته معادل تفاوت بین استهلاک مبتنی بر مبلغ تجدید ارزیابی و استهلاک مبتنی بر بهای تمام شده تاریخی آن است. مبلغ مازادی که بدین ترتیب به حساب سود و زیان انباشته منتقل می شود مشمول مالیات بردرآمد نخواهد بود.

ماده ۶- تجدید ارزیابی موضوع این آیین نامه حسب مورد توسط کارشناس رسمی دادگستری با معرفی کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا کارشناس قوه قضاییه معرفی شده توسط مرکز امور مشاوران حقوقی٬ وکلا و کارشناسان قوه قضاییه صورت می گیرد.

تبصره- تجدید ارزیابی داراییهای موضوع این آیین نامه در مورد شرکتهای دولتی و شرکتهای وابسته به مؤسسات عمومی غیردولتی و شرکتهایی که بیش از پنجاه درصد سهام یا سهم الشرکه آنان مشترکًا یا منفرداً متعلق به اشخاص مذکور یا دولت و نهادهای عمومی غیردولتی باشد طبق نظر کارشناس یا کارشناسان منتخب یا مورد تأیید مجمع عمومی صاحبان سهام صورت میگیرد.

ماده ۷- هزینه استهلاک دارایی های تجدید ارزیابی شده به نسبت افزایش بهای ناشی از تجدید ارزیابی به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی نمی گردد.

ماده ۸- در محاسبه درآمد مشمول مالیات دارایی های تجدید ارزیابی شده در زمان فروش٬ معاوضه یا مسلوب المنفعه شدن٬ مبلغ دفتری دارایی مبتنی بر بهای تمام شده (بدون اعمال تجدید ارزیابی) منظور خواهد شد.

ماده ۹- چنانچه در بین دارایی های تجدید ارزیابی شده٬ دارایی های موضوع فصل اول باب سوم قانون مالیات های مستقیم و سهام یا سهم الشرکه یا حق تقدم سهام و سهم الشرکه شرکت ها وجود داشته باشد٬ دارایی های مذکور در هنگام فروش و یا معاوضه صرفًا مشمول مقررات فصل مذکور و همچنین تبصره (۱) ماده (۱۴۳) و ماده (۱۴۳) مکرر قانون مالیات های مستقیم و تبصره های آن حسب مورد خواهد بود.

ماده ۱۰- افزایش سرمایه از محل مازاد تجدید ارزیابی٬ پوشش زیان از محل مازاد مذکور٬ انتقال این مازاد به حساب سود و زیان یا اندوخته یا توزیع آن به هر شکل بین صاحبان سرمایه به منزله عدم رعایت استانداردهای حسابداری و همچنین تحقق درآمد در آن سال بوده و مشمول مالیات بردرآمد خواهد بود.

ماده ۱۱- اشخاص حقوقی باید در خصوص دارایی هایی که تجدید ارزیابی شده اند علاوه بر مواردی که طبق استانداردهای حسابداری افشای آن الزامی می باشد موارد زیر را در صورت های مالی و اظهارنامه مالیاتی سال مالی تجدید ارزیابی و سال های بعد حسب مورد منعکس نمایند:

الف- هزینه استهلاک دوره به تفکیک بهای تمام شده و تجدید ارزیابی هر یک از دارایی ها

ب- اطلاعات مربوط به فروش٬ معاوضه یا برکناری هر یک از دارایی های تجدید ارزیابی شده

ماده 10 بخشنامه فوق به شرح ذیل اصلاح شده است :

ابلاغ آیین نامه اجرایی افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی

هیات وزیران ر جلسه ۱۸ دیماه ۱۳۹۸ خود با پیشنهاد وزارت امور اقتصاد و دارایی و به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نسبت به اعمال اصلاحاتی در ماده ۱۴۹ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و اضافه نمودن ۴ تبصره به ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی آن اقدام نمود.

در این مصوبه که در تاریخ ۲۲ دیماه ابلاغ گردیده است آمده است:

ماده ۱۰– پوشش زیان از محل مازاد تجدید ارزیابی، انتقال این مازاد به حساب سود و زیان یا اندوخته یا توزیع آن به هر شکل بین صاحبان سرمایه، به منطله عدم رعایت استانداردهای حسابداری و همچنین تحقق درآمد در آن سال است و مشمول مالیات بر درآمد خواهد بود.

تبصره ۱– در صورتی که اشخاص حقوقی موضوع تبصره ۱ ماده ۱۴۹ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم ظرف یکسال پس از تجدید ارزیابی (شناسایی و ثبت تجدید ارزیابی در دفاتر قانونی شرکت)، تشریفات قانونی جهت انتقال مازاد تجدید ارزیابی دارایی ها به حساب سرمایه و نیز ثبت افزایش سرمایه نزد مرجع ثبت شرکتها را انجام دهند، مازاد تجدید ارزیابی که به حساب سرمایه منتقل می شود، با رعایت سایر مقررات مشمول مالیات بر درآمد نخواهد بود.

تبصره ۲– اثر مدت مذکور در قسمت اخیر حکم ماده ۱۴ قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی (تجدید ارزیابی یک بار در هر پنج سال) نسبت به سال آینده است، بنابراین اشخاص حقوقی که با استفاده از مقررات ماده یاد شده نسبت به افزایش سرمایه خود از محل تجدید ارزیابی دارایی ها اقدام کرده اند، تا مدت پنج سال مجاز به افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها برای استفاده از این معافیت نخواهند بود.

تبصره ۳– عدم رعایت هر یک از شروط موضوع ماده ۱۴ قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی (افزایش سرمایه و ثبت آن پس از مهلت یک ساله مقرر یا افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها در فواصل کمتر از پنج سال) موجب شمول مالیات نسبت به مازاد تجدید ارزیابی دارایی های مربوط می شود. همچنین در صورت کاهش سرمایه اشخاص مذکور که از مشوق مالیاتی ماده ۱۴ قانون یادشده استفاده کرده اند، مالیات متعلق در سال کاهش، مطالبه و وصول می شود.

تبصره ۴– محدودیت پنج ساله مندرج در ماده ۱۴ قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی صرفا در خصوص تجدید ارزیابی هر طبقه به صورت مجزا از سایر طبقات دارایی ها ملاک عمل است و انجام تجدید ارزیابی سایر طبقات فارغ از تجدید ارزیابی مذکور در طی پنج سال مجاز است.

ب- این تصویب نامه از تاریخ لازم الاجرا شدن ماده ۱۴ قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی لازم الاجرا است.

آیین ‌نامه اجرایی ماده (۱۷) قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی در تأمین نیازهای کشور و تقویت آنها در امر صادرات و اصلاح ماده (۱۰۴) قانون مالیاتهای مستقیم

هیئت وزیران در جلسه مورخ ۹ /۴ /۱۳۹۲ بنا به پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌ های امور اقتصادی و دارایی و صنعت، معدن و تجارت و معاونت برنامه‌ ریزی و نظارت راهبردی رییس‌ جمهور و به استناد ماده (۱۷) قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی در تأمین نیازهای کشور و تقویت آنها در امر صادرات و اصلاح ماده (۱۰۴) قانون مالیاتهای مستقیم ـ مصوب ۱۳۹۱ـ تصویب نمود:

ماده ۱ – در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند:
الف – بنگاه اقتصادی: واحد اقتصادی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی که در تولید کالا یا خدمت فعالیت می کند.
ب – دارایی ها: دارایی های ثابت مشهود و نامشهود.
ج – مالیات: مالیات بر درآمد مازاد ناشی از تجدید ارزیابی و حق تمبر حسب مورد، موضوع مواد (۴۸)، (۱۰۵) و (۱۳۱) قانون مالیات های مستقیم و اصلاحات بعدی آن.

ماده ۲ – بنگاه های اقتصادی که طی پنج سال اخیر اقدام به تجدید ارزیابی دارایی های خود ننموده اند، در صورتی که با رعایت مقررات قانونی ومفاد این آیین نامه، دارایی های خود را از تاریخ ۲۵ /۶ /۱۳۹۱ تا ۲۴ /۶ /۱۳۹۶ تجدید ارزیابی نموده و مازاد حاصل از آن را به حساب سرمایه منظور نمایند، از شمول مالیات معاف خواهند بود.

تبصره ۱ – در اجرای این ماده، اشخاص حقوقی ملزم به رعایت مواد (۱۰۶) و (۱۶۱) قانون تجارت می باشند.

تبصره ۲ – دارایی های خریداری شده در طی سال تجدید ارزیابی مشمول تجدید ارزیابی نخواهد شد.

تبصره ۳ – اشخاص حقوقی که تا پایان سال تجدید ارزیابی افزایش سرمایه ناشی از تجدید ارزیابی دارایی های خود را در اداره ثبت شرکتها ثبت ننمایند، موظفند مبالغ ناشی از تجدید ارزیابی داررایی ها را طی سال مذکور در دفاتر قانونی به حساب مازاد ناشی از تجدید ارزیابی منظور و حداکثر تا سه ماه پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه سال مالی تجدید ارزیابی، در اداره ثبت شرکتها ثبت و ظرف همین مدت به حساب سرمایه در دفاتر قانونی، طی سال بعد از تجدید ارزیابی منظور نمایند.

مهلت انجام سایر ترتیبات افزایش سرمایه و همچنین ثبت آن در اداره ثبت شرکت­ها و دفاتر قانونی در اشخاص حقوقی که در سال­های ۱۳۹۲ الی ۱۳۹۴ نسبت به تجدید ارزیابی دارایی‌های خود اقدام نموده‌اند، تا پایان سال ۱۳۹۵ تعیین می‌گردد.

تبصره ۴ـ چنانچه مازاد حاصل از تجدید ارزیابی و دارایی ‌ها، قبل از ثبت افزایش سرمایه در اداره ثبت شرکتها و یا دفاتر قانونی حسب مورد و تا انقضای مهلت ثبت افزایش سرمایه در اجرای تبصره (۳) برگشت و نسبت به اصلاح حسابهای مربوط (دارایی‌ ها) در دفاتر قانونی سال انجام تجدید ارزیابی یا سال بعد اقدام شده باشد، مازاد حاصل از تجدید ارزیابی برگشت شده، درآمد محسوب نشده و مشمول مالیات نمی ‌شود.

ماده ۴ – به منظور اصلاح مبنای محاسبه استهلاک دارایی های تجدید ارزیابی شده، هزینه استهلاک دارایی به نسبت مازاد ناشی از تجدید ارزیابی دارایی، به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی نخواهد شد.

ماده ۵ – تجدید ارزیابی دارایی ها پس از پایان عمر مفید آنها بر اساس جدول استهلاک موضوع ماده (۱۵۱) قانون مالیاتهای مستقیم بلامانع است.

ماده ۶ – در زمان فروش دارایی های تجدید ارزیابی شده، مبنای محاسبه سود یا زیان حسب مورد ارزش دفتری مبتنی بر بهای تمام شده دارایی می باشد.

تبصره – چنانچه در بین دارایی های بنگاههای اقتصادی که تجدید ارزیابی می شوند، دارایی یا دارایی های موضوع فصل اول باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم و سهام یا سهم الشرکه یا حق تقدم سهام شرکتها وجود داشته باشد، دارایی های مذکور در هنگام نقل و انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده (۵۹) و تبصره های (۱) و (۲) ماده (۱۴۳) و ماده (۱۴۳) مکرر قانون یادشده حسب مورد خواهند بود.

ماده ۷ – در صورتی که شخص حقوقی پس از تجدید ارزیابی منحل شود، مأخذ درآمد مشمول مالیات و مالیات آخرین دوره عملیات براساس مقررات ماده (۱۱۵) قانون مالیاتهای مستقیم و تبصره های آن و همچنین تبصره ماده (۱۱۶) قانون یاد شده تعیین و افزایش سرمایه ناشی از تجدید ارزیابی از حساب سرمایه کسر خواهد شد.

ماده ۸ – تجدید ارزیابی موضوع این آیین نامه و توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد.

تبصره- تجدید ارزیابی دارایی های موضوع این آیین نامه در مورد شرکت های دولتی و شرکت های وابسته به مؤسسات غیردولتی و شرکت هایی که بیش از پنجاه درصد سهام یا سهم الشرکه آنان مشترکاً یا منفرداً متعلق به اشخاص مذکور یا دولت و نهادهای عمومی غیردولتی باشد طبق نظر کارشناس یا کارشناسان منتخب یا مورد تأیید مجمع عمومی صاحبان سهام صورت می گیرد.

ماده ۹ – تجدید ارزیابی دارایی ها در اجرای این آیین نامه برای هر دارایی فقط یک بار مجاز است.

ماده۱۰– بنگاه های اقتصادی برای استفاده از معافیت موضوع این آیین نامه باید تأییدیه سازمان حسابرسی یا یکی از مؤسسات حسابرسی عضو جامعه حسابداران رسمی ایران و یا حسابدار رسمی و درخصوص شرکت­ها و اتحادیه تعاونی روستایی و کشاورزی تأییدیه سازمان مرکزی تعاون روستایی ایران در صورت انجام حسابرسی مالی توسط آن سازمان، را که مستند به گزارش حسابرسی مالی شرکت باشد برای سال تجدید ارزیابی در موارد زیر دریافت و حداکثر تا پایان سال مالی بعد از سال تجدید ارزیابی دارایی به اداره امور مالیاتی ذی ربط ارایه نمایند:
الف- اعلام نظر در مورد عدم تجدید ارزیابی دارایی ها در پنج سال قبل از سال تجدید ارزیابی.
ب- اظهارنظر در مورد صحت مبنای محاسبه استهلاک دارایی
شرکت هایی که سال مالی آنها با سال شمسی مطابقت ندارد نیز مشمول حکم این ماده و تبصره (۲) ماده (۲) می باشند.

تبصره ـ مهلت ارسال تأییدیه ­های مذکور در این ماده برای اشخاص حقوقی که در سال­های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ نسبت به تجدید ارزیابی‌ دارایی‌های خود اقدام نموده‌اند، تا پایان سال ۱۳۹۵ تعیین می‌گردد.

ماده ۱۱– عدم رعایت هر یک از شرایط مذکور در این آیین نامه توسط بنگاه های اقتصادی موجب محرومیت از معافیت مالیاتی موضوع ماده (۱۷) قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی در تأمین نیازهای کشور و تقویت آنها در امر صادرات و اصلاح ماده (۱۰۴) قانون مالیاتهای مستقیم ـ مصوب ۱۳۹۱ـ خواهد بود. در این صورت مالیات متعلق بدون رعایت مواد (۱۵۶) و (۱۵۷) قانون مالیاتهای مستقیم ـ مصوب ۱۳۶۶ـ و اصلاحیه آن ـ مصوب ۱۳۸۰ـ قابل مطالعه و وصول خواهد بود.

ماده ۱۲ – برخورداری بنگاه اقتصادی از معافیت موضوع این آیین نامه مانع استفاده از سایر معافیت های قانونی نخواهد بود.