ملک مسکونی در تهران متراژ 140 متر اجاره بها ماهانه 500.000.000 ریال موجر حقیقی

املاک مسکونی کمتر از 150 متر در تهران معاف از مالیات می باشد .

ملک اداری در تهران متراژ 140 متر اجاره بها ماهانه 500.000.000 ریال موجر حقیقی

اجاره بها 500.000.000

اجاره بها مشمول مالیات 500.000.000 * 75% = 375.000.000

موجر حقیقی بوده و نرخ مالیات برابر نرخ ماده 131 قانون مالیات مستقیم می باشد .

با توجه به اینکه نرخ ماده 131 سالانه بوده اجاره بها مشمول مالیات را نیز تبدیل به سالانه می نماییم .

اجاره بها مشمول مالیات سالیانه 375.000.000 * 12 = 4.500.000.000

با توجه به نرخ ماده 131 در سال 1404 :

2.000.000.000 * 15% = 300.000.000

2.000.000.000 * 20% = 400.000.000

500.000.000 * 25 % = 125.000.000

مالیات بر اجاره سالانه 825.000.000

مالیات بر اجاره ماهانه 68.750.000

ملک اداری در تهران متراژ 140 متر اجاره بها ماهانه 500.000.000 ریال موجر حقوقی

اجاره بها 500.000.000

اجاره بها مشمول مالیات 500.000.000 * 75% = 375.000.000

موجر حقوقی بوده و نرخ مالیات مطابق با ماده 105 قانون مالیات مستقیم برابر با 25 درصد می باشد .

مالیات بر اجاره 375.000.000 * 25% = 93.750.000

ملک مسکونی در تهران متراژ 170 متر اجاره بها ماهانه 500.000.000 ریال موجر حقیقی

املاک مسکونی کمتر از 150 متر در تهران معاف از مالیات می باشد .

بنابراین 20 متر از این ملک مشمول مالیات بر اجاره می باشد .

اجاره هر متر 500.000.000 / 170 = 2.941.176

اجاره مشمول مالیات 2.941.176 * 20 = 58.823.520

اجاره مشمول مالیات پس از کسر معافیت 25 درصدی 58.823.520 * 75% = 44.117.640

موجر حقیقی بوده و نرخ مالیات برابر نرخ ماده 131 قانون مالیات مستقیم می باشد .

با توجه به نرخ ماده 131 در سال 1404 مشمول 15 درصد مالیات می باشد .

مالیات بر اجاره 44.117.640 * 15% = 6.617.646

ملک مسکونی در شهرستان متراژ 190 متر اجاره بها ماهانه 500.000.000 ریال موجر حقوقی

املاک مسکونی کمتر از 200 متر در شهرستان معاف از مالیات می باشد .

ملک اداری در تهران متراژ 70 متر اجاره بها ماهانه 500.000.000 ریال و مبلغ رهن 1.000.000.000 ریال موجر حقوقی

مبلغ فرض الحسنه رهن تاثیری در محاسبه مالیات بر اجاره تکلیفی ندارد .

اجاره بها 500.000.000

اجاره بها مشمول مالیات 500.000.000 * 75% = 375.000.000

موجر حقوقی بوده و نرخ مالیات مطابق با ماده 105 قانون مالیات مستقیم برابر با 25 درصد می باشد .

مالیات بر اجاره 375.000.000 * 25% = 93.750.000

مواد قانونی مرتبط با مالیات بر اجاره

ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم

درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاري حقوق خود نسبت به املاك واقع در ایران پس از کسر معافیت هاي مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاك می باشد^۱.

ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم

درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدي و غیر نقدي، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. درآمد مشمول مالیات در مورد اجـاره دسـت اول امـلاك مـورد وقـف یـا حـبس بـر اسـاس ایـن مـاده محاسـبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وي عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریـافتی و پرداختـی بابـت ملک مورد اجاره. حکم این ماده در مورد خانه هاي سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاري نخواهد بود.

تبصره ۱ -محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحـت تکفـل مالـک اجاري تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صـورتی کـه چنـد واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد براي سکونت مالک و یک واحد مسکونی بـراي هـریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

تبصره ۲ – املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده (۲ ) این قانون قرار مـی گیـرد غیـر اجـاري تلقی می شود.

تبصره ۳ – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاك هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود.

تبصره ۴ – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات بـه اجـاره واگـذار مـی شـود ، درآمـد ناشـی از اجـاره اثاثـه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.

تبصره ۵ -مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود، بـر اسـاس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰ %)  آن جزء درآمد مشمول مالیات اجـاره سـال تحویل محسوب میگردد.

تبصره ۶ –هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالـک اسـت و از طـرف مسـتأجر انجـام مـی شـود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهاي روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدي به جمع اجاره بهاي سال انجام هزینه اضافه می شود.

تبصره ۷ – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاري ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره ۸ – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی براي تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاري تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.

تبصره ۹ – وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت هاي دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهاي انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. به اداره ۱ حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد

تبصره ۱۰ – واحدهاي مسکونی متعلق به شرکت هاي سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارك مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد مادامکه در تصرف خریدار می باشد، در مدت مذکور اجاري تلقی نمی شود و لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹ (این از قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

تبصره ۱۱ – مالکان مجتمع هاي مسکونی داراي بیش از سه واحد استیجاري که با رعایت الگوي مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازي ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰ %) مالیات بر درآمد املاك اجاري معاف می باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهاي مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربناي مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربناي مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاك معاف می باشد.

ماده۵۴ قانون مالیات های مستقیم

درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادي مبناي تشخیص مالیات قرار میگیرد و در مواردي که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداري گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰ %) ارقام مندرج در جدول املاك مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده (۵۴ مکرر) این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاك مشابه تعیین خواهد شد.

تبصره۱- در صورتیکه مستأجر جزء مشمولین تبصره(۹) ماده (۵۳) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاك تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

تبصره۲- چنانچه براساس اسناد و مدارك مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدي، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.

تبصره۳ -در مواردي که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدي باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.

ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم

واحدهاي مسکونی واقع در شهرهاي با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاك و اسکان کشور(موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد^۲:

سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم- معادل مالیات متعلقه

سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۵/۱) برابر مالیات متعلقه

ماده ۵۵ قانون مالیات های مستقیم

هر گاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگري براي سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال الاجارهاي که به موجب سند رسمی یا قرارداد میپردازد یا توسط کارفرما از حقوق وي کسر و یا براي محاسبه مالیات حقوق تقویم می گردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.

ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم

در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدي ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده(۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه اي که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگري ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مؤدي را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مؤدي ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مؤدي خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

تبصره ۱ -حکم این ماده در مورد فرزندان صغیري که تحت ولایت پدر باشند جاري نخواهد بود.

تبصره ۲ – در صورتی که سایر درآمدهاي مشمول مالیات ماهانه مؤدي کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاك که با سایر درآمدهاي مؤدي بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم

جمع درآمد شرکت ها و درآمد ناشی از فعالیت هاي انتفاعی سایر اشخاص حقوقی که از منابع مختلف در ایران یا خارج از ایران تحصیل می شود، پس از وضع زیان هاي حاصل از منابع غیرمعاف و کسـر معافیـت هـاي مقـرر بـه استثناي مواردي که طبق مقررات این قانون داراي نرخ جداگانه اي میباشد، مشمول مالیات به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%) خواهندبود.^۱

تبصره ۱- در مورد اشخاص حقوقی ایرانی غیر تجاري که به منظور تقسیم سود تأسیس نشده اند، در صـورتی کـهداراي فعالیت انتفاعی باشند، از مأخذ کل درآمد مشمول مالیات فعالیت انتفاعی آن ها مالیات به نرخ مقـرر در ایـن مـاده وصول می شود.

تبصره ۲- اشخاص حقوقی خارجی و مؤسسات مقیم خارج از ایران به استثناي مشمولان تبصره (۵ ) ماده (۱۰۹) و ماده (۱۱۳) این قانون از مأخذ کل درآمد مشمول مالیاتی که از بهره بـرداري سـرمایه در ایـران یـا از فعالیـت هـایی کـه مستقیماً یا به وسیله نمایندگی از قبیل شعبه، نماینده، کـارگزار و امثـال آن درایـران انجـام مـی دهنـد یـا از واگـذاري امتیازات و سایر حقوق خود، انتقال دانش فنی، دادن تعلیمات، کمک هاي فنی یا واگذاري فیلم هاي سـینمایی از ایـران تحصیل می کنند به نرخ مذکور در این ماده مشمول مالیات خواهند بود. نمایندگان اشخاص و مؤسسات مذکور در ایران نسبت به درآمدهایی که به هرعنوان به حساب خود تحصیل می کنند طبق مقررات مربوط به این قانون مشمول مالیات می باشند.

تبصره ۳ – در موقع احتساب مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی اعم از ایرانـی یـا خـارجی، مالیـات هـایی کـه قـبلاً پرداخت شده است با رعایت مقررات مربوط از مالیات متعلق کسر خواهد شد و اضافه پرداختی از این بابت قابل استرداد است.

تبصره ۴ – اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی نسـبت بـه سـود سـهام یـا سـهام الشـرکه دریـافتی از شـرکت هـاي سرمایه پذیر مشمول مالیات دیگري نخواهند بود.

تبصره ۵ – در مواردي که به موجب قوانین مصوب وجوهی تحت عناوین دیگري غیر از مالیات بر درآمـد از مأخـذ درآمد مشمول مالیات اشخاص قابل وصول باشد، مالیات اشخاص پس از کسر وجوه مزبور به نرخ مقرر مربوط محاسـبه خواهد شد.

تبصره ۶ -درآمد مشمول مالیات ابرازي شرکت ها و اتحادیه هاي تعاونی متعـارف و شـرکت هاي تعـاونی سـهامی عـام مشمول بیست وپنج درصد (۲۵%) تخفیف از نرخ موضوع این ماده می باشد.

تبصره۷ -به ازاي هر ده درصد (۱۰% ) افزایش درآمد ابرازي مشمول مالیات اشخاص موضوع این ماده نسـبت بـه درآمد ابرازي مشمول مالیات سال گذشته آن ها، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد از نرخ هاي مذکور کاسته می شود. شرط برخورداري از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و ارائه اظهارنامه مالیاتی مربـوط بـه سـال جاري در مهلت اعلام شده از سوي سازمان امور مالیاتی است.

ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم

نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثناي مواردي که طبق مقررات این قانون داراي نرخ جداگان هاي می باشد به شرح زیر است:

۱ -تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ )ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (۱۵%)

۲ -نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال تا میزان یک میلیارد (۱۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (۲۰%)

۳ -نسبت به مازاد یک میلیارد (۱۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰)ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%) تبصره- به ازاي هر ده درصد (۱۰%) افزایش درآمد ابرازي مشمول مالیات اشخاص موضوع این مـاده نسـبت بـه درآمد ابرازي مشمول مالیات سال گذشته آن ها، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصـد از نرخهـاي مـذکور کاسته می شود. شرط برخورداري از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و تسلیم اظهارنامه مالیـاتی مربوطـه در مهلت اعلام شده از سوي سازمان امور مالیاتی است.

نرخ ماده 131 تا به حال دوبار افزایش یافته یافته است .

یکبار این نرخ برای طبقه اول 2.000.000.000 یال و برای طبقه دوم 4.000.000.000 ریال شده است .

برای بار دوم که از ابتدای سال 1405 لازم اجرا می باشد نرخ طبقه اول 4.000.000.000 ریال و برای طبقه دوم 8.000.000.000 ریال می باشد .