منظور از سقف بیمه حداکثر مبلغی می باشد که مشمول پرداخت حق بیمه است .
سقف بیمه همواره 7 برابر حداقل حقوق و مزایای مصوب می باشد .
برای سال 1400 که حداقل حقوق مصوب 26.554.950 ریال می باشد سقف بیمه برابر است با 185.884.650 ریال
به طور مثال اگر فرض کنیم حقوق شخصی 400.000.000 ریال ماهانه باشد 185.884.650 ریال از آن مشمول کسر حق بیمه بوده و الباقی غیر مشمول می باشد .
سقف بیمه ایی به عبارتی دیگر حداکثر مستمری بازنشستگی را نیز مشخص می نماید ، یعنی زمانی که شخص به اندازه سقف بیمه حق بیمه پرداخت نماید حداکثر مستمری دریافتی نیز به همان اندازه خواهد بود .
محاسبه مالیات بر اجاره
نرخ محاسبه مالیات اجاره بستگی به موجر دارد .
اگر موجر شخص حقوقی باشد می بایست از نرخ ماده ۱۰۵ و با نرخ ۲۵ درصد محاسبه نمایید .
اگر موجر شخص حقیقی باشد می بایست از نرخ ماده ۱۳۱ استفاده نمایید .
نحوه محاسبه مالیات بر اجاره
همواره ۲۵ درصد از مبلغ اجاره بعا به عنوان هزینه های استهلاک و نگهداری ساختمان معاف از مالیات می باشد .
در نتیجه ۷۵ درصد از مبلغ اجاره بها مشمول مالیات می باشد .
نرخ محاسبه مالیات را هم همان طور که در ابتدا اشاره شد بستگی به شخص موجر دارد .
اگر موجر حقیقی باشد با نرخ ماده ۱۳۱ و بصورت پلکانی و اگر موجر حقوقی باشد با نرخ ۲۵ درصد محاسبه می شود .
مثال محاسبه مالیات بر اجاره
فرض کنید شرکت دفتری از قرار اجاره ماهیانه ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال اجاره کرده است برای محاسبه مالیات ابتدا می بایست ۲۵ درصد را به عنوان استهلاک کسر نماییم .
هزینه قابل قبول مالیاتی : ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ * ۲۵% = ۱۰.۰۰۰.۰۰۰
اجاره بها مشمول مالیات : ۴۰.۰۰۰.۰۰۰ – ۱۰.۰۰۰.۰۰۰ = ۳۰.۰۰۰.۰۰۰
با توجه به اینکه اجاره بها مشمول مالیات ۳۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال می باشد حال با توجه به موجر می بایست نرخ را مشخص و مالیات را محاسبه می نماییم .
موجر شخص حقوقی می باشد
در این حالت می بایست مالیات را با نرخ ۲۵ درصد محاسبه نماییم
۳۰.۰۰۰.۰۰۰ * ۲۵% = ۷.۵۰۰.۰۰۰
مالیات متعلقه ۷.۵۰۰.۰۰۰
موجر شخص حقیقی باشد
با توجه به اینکه شخص حقیقی می باشد می بایست از نرخ ماده ۱۳۱ استفاده نماییم .
نرخ ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم به شرح ذیل می باشد :
۱- تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (۱۵%)
۲- نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال تا میزان یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (۲۰%)
۳- نسبت به مازاد یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%)
حال با توجه به اینکه نرخ ماده ۱۳۱ سالیانه بیان شده می بایست مبلغ اجاره را سالیانه محاسبه نموده و مالیات سالیانه را محاسبه و در آخر مالیات ماهیانه را حساب نماییو .
اجاره مشمول مالیات ماهیانه : ۳۰.۰۰۰.۰۰۰
اجاره مشمول مالیات سالیانه : ۳۰.۰۰۰.۰۰۰ * ۱۲ = ۳۶۰.۰۰۰.۰۰۰
این رقم در طبقه اول قرار گرفته و با نرخ ۱۵ درصد محاسبه می گردد .
مالیات سالیانه اجاره : ۳۶۰.۰۰۰.۰۰۰ * ۱۵% = ۵۴.۰۰۰.۰۰۰
مالیات ماهیانه اجاره : ۵۴.۰۰۰.۰۰۰ / ۱۲ = ۴.۵۰۰.۰۰۰
مواد قانونی مرتبط با مالیات اجاره
- ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم در خصوص مالیات بر اجاره
- ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم در خصوص هزینه های قابل قبول اجاره
- ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم در خصوص مبنای تشخیص درآمد اجاره
- ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم مالیات خانه های خالی
- ماده ۵۵ قانون مالیات های مستقیم در خصوص محاسبه مالیات اجاره
- ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم در خصوص معافیت مالیات اجاره افراد بدون درآمد
ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم
درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می باشد۱.
ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. درآمد مشمول مالیات در مورد اجـاره دسـت اول امـلاک مـورد وقـف یـا حـبس بـر اسـاس ایـن مـاده محاسـبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریـافتی و پرداختـی بابـت ملک مورد اجاره. حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
تبصره ۱ -محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحـت تکفـل مالـک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صـورتی کـه چنـد واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی بـرای هـریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره ۲ – املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده (۲ ) این قانون قرار مـی گیـرد غیـر اجـاری تلقی می شود.
تبصره ۳ – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود.
تبصره ۴ – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات بـه اجـاره واگـذار مـی شـود ، درآمـد ناشـی از اجـاره اثاثـه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.
تبصره ۵ -مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود، بـر اسـاس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰ %) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجـاره سـال تحویل محسوب میگردد.
تبصره ۶ –هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالـک اسـت و از طـرف مسـتأجر انجـام مـی شـود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
تبصره ۷ – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره ۸ – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
تبصره ۹ – وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. به اداره ۱ حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد
تبصره ۱۰ – واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد مادامکه در تصرف خریدار می باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود و لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹ (این از قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره ۱۱ – مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰ %) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
ماده۵۴ قانون مالیات های مستقیم
درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰ %) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده (۵۴ مکرر) این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
تبصره۱- در صورتیکه مستأجر جزء مشمولین تبصره(۹) ماده (۵۳) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
تبصره۲- چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.
تبصره۳ -در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود۱.
ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم
واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور(موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد :
سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه
سال سوم- معادل مالیات متعلقه
سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۵/۱) برابر مالیات متعلقه
ماده ۵۵ قانون مالیات های مستقیم
هر گاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال الاجارهای که به موجب سند رسمی یا قرارداد میپردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می گردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم
در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده(۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مؤدی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مؤدی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مؤدی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
تبصره ۱ -حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.د.
تبصره ۲ – در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مؤدی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مؤدی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
