مبلغ پرداختی به عنوان رهن مشمول کسر مالیات بر اجاره نبوده و تنها شما می بایست از اجاره بهای پرداختی مبلغ مالیات را محاسبه و در هنگام پرداخت اجاره بها از حساب موجر کسر نموده و به حساب سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایید و فیش پرداخت را به موجر تسلیم نمایید.

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره

همواره ۲۵ درصد از مبلغ اجاره بها به عنوان هزینه های استهلاک و نگهداری ساختمان معاف از مالیات می باشد .

در نتیجه ۷۵ درصد از مبلغ اجاره بها مشمول مالیات می باشد .

با توجه به این که موجر شخص حقیقی می باشد مالیات بر اجاره مطابق نرخ ماده 131 محاسبه می شود .

نرخ ماده ۱۳۱ قانون مایات های مستقیم به شرح ذیل می باشد :

۱- تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (۱۵%)

۲- نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال تا میزان یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (۲۰%)

۳- نسبت به مازاد یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵%)

محاسبه مالیات اجاره ماهی 200.000.000 ریال

با توجه به اینکه نرخ ماده 131 به صورت سالیانه می باشد در ابتدا مبلغ اجاره را برای یک سال محاسبه می نماییم سپس معافیت 25 درصد را از آن کسر نموده و مالیات مطابق نرخ محاسبه می نماییم.

اجاره بهای سالانه : 200.000.000 *12 = 2.400.000.000

اجاره بهای مشمول مالیات : 2.400.000.000 * 75 % = 1.800.000.000

حال با توجه به مبلغ اجاره مشمول مالیات که 1.800.000.000 می باشد 500.000.000 ریال آن با نرخ 15 % و 500.000.000 با نرخ 20 % و 800.000.000 ریال با نرخ 25 % محاسبه می گردد .

500.000.000*15%=75.000.000

500.000.000*20%=100.000.000

800.000.000*25%=200.000.000

با تفاصیل بالا مبلغ مالیات اجاره بهای سالیانه برابر است با 375.000.000 ریال

در نهایت اگر اجاره بهای سالیانه را تقسیم بر 12 نماییم اجاره بهای ماهیانه به دست می آید .

مالیات اجاره بهای ماهیانه : 37.500.000 / 12 = 31.250.000

مواد قانونی مرتبط با مالیات اجاره

• ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم در خصوص مالیات بر اجاره
• ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم در خصوص هزینه های قابل قبول اجاره
• ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم در خصوص مبنای تشخیص درآمد اجاره
• ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم مالیات خانه های خالی
• ماده ۵۵ قانون مالیات های مستقیم در خصوص محاسبه مالیات اجاره
• ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم در خصوص معافیت مالیات اجاره افراد بدون درآمد

ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم

درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاري حقوق خود نسبت به املاك واقع در ایران پس از کسر معافیت هاي مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاك می باشد.

ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم

درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدي و غیر نقدي، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. درآمد مشمول مالیات در مورد اجـاره دسـت اول امـلاك مـورد وقـف یـا حـبس بـر اسـاس ایـن مـاده محاسـبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وي عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریـافتی و پرداختـی بابـت ملک مورد اجاره. حکم این ماده در مورد خانه هاي سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاري نخواهد بود.

تبصره ۱ -محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحـت تکفـل مالـک اجاري تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صـورتی کـه چنـد واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد براي سکونت مالک و یک واحد مسکونی بـراي هـریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

تبصره ۲ – املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده (۲ ) این قانون قرار مـی گیـرد غیـر اجـاري تلقی می شود.

تبصره ۳ – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاك هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود.

تبصره ۴ – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات بـه اجـاره واگـذار مـی شـود ، درآمـد ناشـی از اجـاره اثاثـه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.

تبصره ۵ -مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود، بـر اسـاس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰ %)  آن جزء درآمد مشمول مالیات اجـاره سـال تحویل محسوب میگردد.

تبصره ۶ –هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالـک اسـت و از طـرف مسـتأجر انجـام مـی شـود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهاي روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدي به جمع اجاره بهاي سال انجام هزینه اضافه می شود.

تبصره ۷ – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاري ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره ۸ – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی براي تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاري تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.

تبصره ۹ – وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت هاي دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهاي انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. به اداره ۱ حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد

تبصره ۱۰ – واحدهاي مسکونی متعلق به شرکت هاي سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارك مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد مادامکه در تصرف خریدار می باشد، در مدت مذکور اجاري تلقی نمی شود و لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹ (این از قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

تبصره ۱۱ – مالکان مجتمع هاي مسکونی داراي بیش از سه واحد استیجاري که با رعایت الگوي مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازي ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰ %) مالیات بر درآمد املاك اجاري معاف می باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهاي مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربناي مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربناي مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاك معاف می باشد۲.

ماده۵۴ قانون مالیات های مستقیم

درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادي مبناي تشخیص مالیات قرار میگیرد و در مواردي که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداري گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰ %) ارقام مندرج در جدول املاك مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده (۵۴ مکرر) این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاك مشابه تعیین خواهد شد.

تبصره۱- در صورتیکه مستأجر جزء مشمولین تبصره(۹) ماده (۵۳) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاك تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

تبصره۲- چنانچه براساس اسناد و مدارك مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدي، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.

تبصره۳ -در مواردي که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدي باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود۱.

ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم

واحدهاي مسکونی واقع در شهرهاي با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاك و اسکان کشور(موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد :

سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم- معادل مالیات متعلقه

سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۵/۱) برابر مالیات متعلقه

ماده ۵۵ قانون مالیات های مستقیم

هر گاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگري براي سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال الاجارهاي که به موجب سند رسمی یا قرارداد میپردازد یا توسط کارفرما از حقوق وي کسر و یا براي محاسبه مالیات حقوق تقویم می گردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.

ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم

در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدي ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده(۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه اي که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگري ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مؤدي را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مؤدي ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مؤدي خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

تبصره ۱ -حکم این ماده در مورد فرزندان صغیري که تحت ولایت پدر باشند جاري نخواهد بود.د.

تبصره ۲ – در صورتی که سایر درآمدهاي مشمول مالیات ماهانه مؤدي کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاك که با سایر درآمدهاي مؤدي بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.